疫情后。中国的奢侈品消费需要十分强烈，不少的高端商业地产也收入不仅没有减少，反见增长。

北京时间7月29日，恒隆地产对外披露2021上半年业绩报告。在截至6月30日的六个月内，恒隆地产及其附属公司总收入录得49.75亿港元，营业溢利为36.30亿港元，两项指标均较2020年同期上涨19%。

由于恒隆地产在2021上半年及去年同期并无物业销售收入入账，因此报告期内的所有收入均来自于旗下商场、办公楼和酒店的租赁业务。按地区划分，中国内地租赁业务收入32.85亿港元，同比上涨45%；中国香港租赁收入则为16.8亿港元，较2020年减少12%，其中商铺租金收入下跌14%。

从2020下半年开始的奢侈品消费回流趋势依然在继续。东兴证券此前发布的研究显示，疫情前中国人消费了全球市场上35%的奢侈品，但超过2/3的购买于海外市场。而受到疫情影响，根据BCG和腾讯联合发布的报告，在国内线下渠道购买奢侈品的消费者比例从2019年的32%扩大至2020年的59%。

得益于此，恒隆地产在疫情发生的2020年依然实现1%的总营收微幅增长，内地物业租赁组合的收入上升15%至人民币50.45亿元，总营业溢利上升17%。界面时尚曾报道，上海恒隆广场的路易威登在2020年8月收入预计在1.5亿元左右，创下该品牌在中国单店月销售额最高纪录。

事实上，恒隆地产能够在内地市场保持增长，本质上还是依赖位于上海的两处高端物业。2020年业绩报告显示，在恒隆地产位于内地的9处物业里，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场分别实现租金收入20.32亿元和13.54亿元，以合计30.16亿元的收入在总租金中占比约65%。

而在2021年中期报告中，上海恒隆广场和港汇恒隆广场的租金收入则分别是8.74亿元和5.65亿元，收入同比增长56%和25%，合计在总租金收入里占比约64%。武汉恒隆广场在今年3月已开业，但目前对恒隆集团整体租金收入结构的影响还较有限。

一线和非一线城市的奢侈品消费力和消费观念虽仍有一定差距，但向下布局已成为高端商业地产商的共识。SKP已经接将在成都、杭州和武汉城市签约拿地。而诸如杭州大厦、武汉国际广场和南京德基广场等本地高端购物中心的成功，也证明非一线城市奢侈品消费力的强大。

作为最早向非一线城市布局的港资地产商，恒隆地产从2005年进入天津便开始往下沉市场发展。但从2021中期报告来看，在上海外实现租金收入过亿的物业只有无锡恒隆广场、昆明恒隆广场和济南恒隆广场，分别较2020年增长71%、72%和1%。

整体而言，恒隆地产位于沈阳、大连和济南等几处北方的物业租金收入增长较为缓慢。沈阳市府恒隆广场和皇城恒隆广场在2021上半年内的租金收入增长分别为19%和6%，大连恒隆广场的租金收入则与上年同期持平。

目前，恒隆地产正在对沈阳和大连等几处位于北方的物业进行升级，计划引入更多高端奢侈品牌，以扭转此前增长放缓的态势。

而新开业的武汉恒隆广场目前则实现71%的出租率；将在2024年分阶段开业的杭州恒隆广场则被定位为“世界级购物商场”，同时将引入一家文华东方酒店，与上海和无锡的三处物业发挥协同效应。