近年来，一二线城市的奥特莱斯市场逐步进入饱和状态，在此背景下，更多的投资商开始谋划向三四五线城市布局。

近日，奥特莱斯（中国）有限公司宣布，投资50亿元在甘肃省天水市打造天水·奥特莱斯国际小镇项目。业内普遍认为，下沉市场拥有机遇的同时也面临着一些问题。

当下，奥特莱斯市场竞争愈发激烈，拥有多年高端百货或奢侈品运营经验的集团，以及拥有房地产背景的开发商都在掘金一二线城市的奥特莱斯市场。

中国商报记者调查发现，仅在北京就已经囊括了首创奥特莱斯、赛特奥特莱斯、燕莎奥特莱斯等实力雄厚的商业项目。

实际上，不只是一线城市，二线城市奥特莱斯的竞争也异常激烈。记者了解到，去年上半年，有三家奥特莱斯先后在山东济南开业，相邻的两家奥特莱斯距离不足6公里。在行业人士看来，由于奥特莱斯的辐射半径有限，像济南这样的二线城市，奥特莱斯数量最好是两个，最多不超过三个。

伴随着一二线城市的奥特莱斯市场逐步进入饱和状态，投资者纷纷把目光投向下沉市场。中国奥莱会会长陈亚波表示，奥特莱斯的出现，是一个城市商业成熟的标志，所以如果从这个角度来看，奥特莱斯在三四线甚至四五线城市，都具备一定的投资价值。

与此同时，随着居民消费能力不断增强，消费业态日益创新，下沉市场日趋活跃。麦肯锡数据曾预测，未来十年内，中国城市家庭中，中产阶层及富裕阶层的占比将大幅提升，或在2022年达到81%。其中，来自三四线城市的中产阶层将成为占比增幅最大的群体，这部分人也将成为中国消费升级的重要贡献群体。

有观点认为，中产阶层正是奥特莱斯消费的主要群体，奥特莱斯此时进军下沉市场不失为一次机会。

但中国商报记者注意到，在一些下沉市场的奥特莱斯项目中，一线大牌招商力度不足，商品过季现象严重，断货、缺货、断码等现象成为常态。而专做特卖的唯品会、魅力惠等电商平台广受下沉市场用户的欢迎，这势必会对奥特莱斯造成分流。

“虽然下沉市场被寄予较高的期望，但其市场的整体空间相对较小，对应的人口基数，消费力基数以及品牌下沉状态都相对较弱。”陈亚波表示，三四线城市奥特莱斯不可能照搬一二线的模式。

从天水·奥特莱斯国际小镇项目的规划来看，除了为消费者提供购物体验外，该项目还将商务、教育、酒店、主题公园等业态一并加入，将奥特莱斯打造成一个宜居体验式的购物小镇。促使消费者在购买商品的同时，产生更多消费。

此外，从目前我国奥特莱斯的整体发展来看，大型专业的连锁奥特莱斯企业实质性地进入三四线城市的项目还比较少，大多数涉足三四线城市的奥特莱斯或是百货转型，或是以商业地产投资为主，在奥特莱斯的专业化运营管理上相对较弱。

在行业内人士看来，如果没有专业的开发及运营经验，奥特莱斯做起来会非常难。

陈亚波表示，由于三四线城市各方因素的缺陷，奥特莱斯项目要想成功，首先要做好商业项目的定位。做什么样的奥特莱斯，为什么样的人提供服务，与品牌商采用什么样的方式合作，这些都不能照搬一二线城市的商业模式。