2011年，天津新增商铺供应量将达到38.6万平方米。仅这组粗略统计的数字，与2010年相比，天津的商业地产供给量上涨幅度就已经超过两成。同时，今年天津商业地产项目的布局也将从小白楼、滨江道等几个传统商圈扩展到南开、河东、红桥等多个区域。随着外围商圈在商业、商务等方面功能的加强，天津2011年的城市商圈布局也将面临重新洗牌和升级发展。

2011年高端定位明确

从天津目前可统计的商业地产项目市场表现来看，2011年天津新开商业地产项目将凸显出地位更趋主流化、产品更趋精品化两大特点。

据不完全统计，天津市正在加速建设及筹划实施的百货中心项目约有19家，2011年预计投入运营的商铺有韩国乐天百货、大悦城、仁恒等6个项目。2011年新建商业地产项目中有70%以上为城市综合体形式，即将居住、办公、商业、购物、休闲、餐饮、娱乐等功能融合为一站式消费模式，满足城市消费人群快节奏生活的各种需求。

综合体开发模式将居住和商业功能整合，为商业项目聚集了先天的消费基础，并由此提升商业地产的身价。据高力国际最新统计，2010年天津优质商铺市场整体空置率为11.75%，同比下降5.41个百分点;平均租金每月每平方米492.68元，同比上涨1.19%。另外，2010年天津写字楼市场的整体平均租金同比涨幅5.4%，达到每天每平方米3.09元。业内人士预计，2011年天津商业地产项目租金可能会比2010年再上涨3%~5%左右。

奢侈品牌扎堆进津

除租金上涨外，商业地产引入的旗舰店或百货品牌也越来越奢侈化，每个新建商业项目中几乎都有几个“最”品牌，消费和设施水平都瞄准中高档或高档消费人群。

例如，东马路商圈的乐天百货天津店定位于中高端消费人群，其早前的招商活动中与120多家世界著名品牌集团达成合作意向，其中除了欧莱雅、宝洁、H&M、Kose、Kanebo等中高档大众消费品牌外，雅诗兰黛、欧舒丹、Bvlgari、Armani、Zegna、FENDI、FANCL、SISLEY、PaulSmith等大批奢侈品牌的入驻意向更为强烈。
对国际品牌的争夺最终会将天津百货市场带到一个更高的竞争平台上。从现有趋势看，未来天津有望成为继上海、北京、广州等城市后又一高端时尚的消费前沿。随着越来越多奢侈品牌进入天津市场，天津市高端百货业将进一步加快产业升级步伐。对于发展中的本土服装品牌来说，这绝对不是一个好消息，如何与国际大牌决战终端，强身健体是首条战略，但打开思路寻找新的销售渠道同样是关键。

地铁串起三大新兴商圈

天津百货商业协会秘书长王炳东表示，东马路、河东商贸区和西站是2011年最受关注并且即将快速成熟的三大商圈，交通条件能否与商圈营业相结合是这些商圈能否快速成熟的关键，同时也决定着商铺或商场的前期回报率和租金上涨速度等多项成长数值。对于天津的交通路网建设来说，2011年也同样是具有里程碑意义的一年。

据了解，经过多年紧张的施工，天津西站计划于今年6月底竣工，并将与京沪高速铁路同步投入使用；地铁2号线、3号线、9号线也将在年内相继竣工通车。

对于商业地产项目来说，交通拥堵让正在兴建和逐步开通的地铁成为考核指标之一。坐拥2条地铁入口的东马路商圈，紧邻地铁4号线、5号线的河东商贸区以及即将于2011年开通地铁的西站商圈等，都是借助地铁优势而人气大涨，同时也成为年轻消费群体聚集的新热点。另外，各商圈的目标消费人群也都尽力辐射环城四区或滨海新区的消费者，交通条件在此方面显得更为重要。据了解，红星商业广场、河东万达广场位于市区连接滨海新区的战略要道津滨大道上，东连滨海，西接中心城区，距离机场10分钟车程，距离港口25分钟，距离车站5分钟车程；西站商圈依附天津西站的交通枢纽体系，将实现出租车、公交和地铁交通相互交错的交通体系等。

高端消费小心曲高和寡

面对现有的上下游市场现状，位于中间环节的流通产业，升级是必经之路，但也要小心曲高和寡。

天津高端百货业持续升温的现状也引起不少专家的忧虑。据专家介绍，从天津市整体消费现状来看，尽管目前天津高档百货市场日渐形成，但处于金字塔尖的消费群体只占人口总量的5%，虽然这一阶层消费能力极强，年消费额是平均值的几倍甚至几十倍，但其消费速度与能力依然难以匹配占有商业比重40%的高档市场。占人口总量绝大部分的消费群体，以及大量的中高档本土品牌的消费、销售需求谁来满足？

同时，高档百货店同质化现象日益明显，对天津高端百货业也提出了更多要求。“天津高端百货业前几年基本没有什么竞争，而最近两年，随着很多商场不断提升定位，新商场入驻津门。这些商场都力求商品的特色和独有性，在商品同质化的情况下，商家就打服务牌。”商业人士分析，商家的服务升级表明，随着天津零售百货业的日益成熟，高端市场竞争开始进入“战国时代”。