2021年，中国共有三家主打奢侈品的商业体年销售额超200亿元，分别是 SKP、国贸、德基广场，坐落在一北一南的两座城市：北京、南京。

不同于奢侈品牌在中国必“打卡”的北京，南京这座城市的标签，更多来自历史文化、自然景观、高校学府等领域，也多给人以包容、内敛和低调的印象。而伴随德基广场连年攀升的业绩，南京不俗的时尚和奢侈品消费实力才逐步展现于人前。

作为华东地区第二大商业中心，南京正成为奢侈品牌们积极拓展和布局的重要城市之一，金陵中环、IFC国金中心、万象天地等更多高端商业体即将陆续登场。

《华丽志》在“2021年度奢侈品牌中国活力榜”中，收录到了奢侈品牌在南京的28条动态，而2022开年至今的五个多月里，尽管疫情反复导致使得线下活动的举办难度上升，但南京依旧是众品牌青睐有加的城市之一，动态达到了16条。

显而易见，奢侈品牌正加速拓展南京市场，甚至将其列为举办中国活动的首选城市之一，比如：当Valentino 首次将时尚与书籍相结合开设限时书屋“V BOOK”，南京与上海、香港一起，成为首批举办该活动的城市之一； 南京是 Burberry（博柏利）数字体验装置空间“寰宇艺境”在中国限时开放的三个城市之一...

南京的时尚和奢侈品市场表现如何？品牌/零售商在南京又有哪些重要动向？《华丽志》将通过本文进行全面呈现。

奢侈品牌在南京的布局，始于德基广场

刚刚过去的6月1日，英国顶级珠宝品牌 Graff（格拉夫）全球新概念店于南京德基开幕，这也是品牌在北京、上海后的中国大陆第三家全球概念店。

今年以来，众多品牌开始加速对南京门店的调整和拓容，例如 Hermès 德基双层门店二楼铺位已加上围挡、Gucci 德基广场精品店将翻修为双层门店、Tod’s 德基拓店、Burberry 翻新德基二楼铺位、Zegna 德基门店重装等。Thom Browne 也于近期宣布，将在南京德基开设江苏首家童装精品店。

此外，韩国潮牌 COVERNAT 中国首店、中国原创奢侈包袋品牌端木良锦位于德基的江苏首店已上围挡。

据《华丽志》不完全统计，从2021年6月～2022年5月31日，在南京德基开出的重要门店的品牌包括：

据南京市委市政府新媒体平台“南京发布”公众号的数据显示，2021年，德基广场全年销售额超过200亿元，首次迈进“200亿俱乐部”。

十六年前的2006年6月26日，德基广场一期正式开业，定位于高端商业体，随后的16年间，德基广场在奢侈品、时尚和运动、高端美妆领域层层升级、步步拓展，成为南京时尚和奢侈品牌最集中的商业体，同时还不断强化艺术文化与商业的结合，成为众多消费者“一站式休闲和购物目的地”。

2012年5月8日，德基广场二期开业，进一步强化其“奢侈品购物中心”的形象，引入更多奢侈品牌，如：中国第五家 Chanel（香奈儿）精品店；Louis Vuitton 将专卖店升级为复式旗舰店，成为品牌在中国的第十三家旗舰店，也是至今南京唯一一家品牌门店；Giada、Ermenegildo Zegna、Roberto Cavalli 等也进行了店铺升级。与此同时，德基广场的品牌组合开始“自上而下”的拓展，将目光从奢侈品牌拓展至更广泛的生活方式，引入了更多的高端户外、潮牌、设计师品牌和高端美妆品牌。以其此前对二期的调整为例，新引进的品牌包括：Helly Hansen、NAUTICA、VOLCOM、Tom Ford、Philipp Plein、Alexander Wang 等等。

值得一提的是，高端美妆和香氛品牌组合，已经成为德基广场的重要“看板”之一。伴随英国沙龙香水品牌 Creed （恺芮得）宣布入驻南京德基，“高端沙龙香”品牌基本已经都开出门店。

高端护肤品牌方面，欧舒丹集团旗下英国高端护肤品牌 ELEMIS、资生堂集团旗下高端护肤品牌 THE GINZA 等均在德基开出首店。此外，欧莱雅集团旗下的法国高端美容品牌 Carita 将亚洲首家精品店选择南京德基，目前已上围挡。

除了常设门店外，“快闪店”的出现频率也非常高，从2022年1月1日～5月31日，在南京德基举办快闪店的奢侈品牌和美妆品牌就包括：Marni（玛尼）、Max Mara（麦丝玛拉）、Delvaux（德尔沃）、 Tod’s（托德斯）、Celine（思琳）、 Valentino （华伦天奴）、BVLGARI （宝格丽）、Dolce＆Gabbana（杜嘉班纳）、Gucci（古驰）、Loewe（罗意威）香氛、Armani（阿玛尼）美妆、Burberry（博柏利）美妆、MaisonMargiela梅森马吉拉香氛等。

德基还在进一步优化其零售资产。据悉，因考古工作搁置的德基三期项目已于2021年获批并开始施工。

德基三期拟建商业、办公、酒店式公寓，最高不超过260米，未来将与德基一、二期围合成尺度宜人的休闲娱乐场所，设置下沉广场，对标美国纽约的洛克菲勒中心的下沉广场，将新街口德基1800平方米的下沉广场打造成具有休闲娱乐功能的“城市客厅”。

更多高端商业体加速布局南京
德基“挺进200亿元俱乐部”的背后，除了旺盛高端消费需求的支撑，一定程度还得益于高端商业体在南京的“稀缺性”。

伴随香港新鸿基地产打造的 IFC国金中心、香港置地打造的金陵中环的落成，南京的高端商业体布局将迎来新街口、河西“双足鼎立”之势。更有趣的是，这两座新落成的顶级商业体，都与德基集团的不同项目在同一商圈“分庭抗礼”。

新街口：德基广场 +金陵中环

位于秦淮区新街口核心商圈，距离德基广场步行距离约500米，金陵中环定位“高端精品商业”，是香港置地集团继北京王府中环之后，在中国大陆打造的第二家中环系项目。

香港置地集团在官网明确指出，“中环系”的定位是顶奢综合体，未来将“为新街口打造高端精品商业、奢适酒店式公寓、世界甲级超高层商务写字楼等多业态综合体”。

2018年1月17日，新街口东铁管巷地块经过3轮竞价，被香港置地集团以总价47.7亿拿下，用于打造金陵中环项目。该项目总用地面积约3万平方米，建筑面积约34万平方米，商业面积约9万平方米。项目有A、B两个地块，其中A地块包括办公楼、公寓楼及商业裙房，B地块为办公塔楼及商业裙房。最新的消息显示，金陵中环项目A地块行政公寓已结构封顶，A地块重奢商业正在推进中，预计2024年亮相。

在位于建邺区河西新中央商务区，德基世贸中心与香港新鸿基地产打造的南京国金中心，距离更是不超过300米。

2014年，德基集团拿下了位于南京市建邺区庐山路的地块，打造德基世贸中心。该地块最早于2008年出让，前身是美国富顿开发的南京世界贸易中心项目。按照规划，德基世贸中心筑面积44万平方米，总投资额50亿元，涵盖5A甲级智能办公楼、五星级豪华酒店、时尚生活广场、空中花园豪宅等业态。据南京本地媒体的消息，德基世贸中心的玻璃外立面幕墙已经基本封顶，且已挂上“德基世贸中心”的牌子。但是，德基集团暂未公布德基世贸中心商业区的具体定位，但从地图上来看，商业部分已标注为“河西德基广场”。

新鸿基地产于2007年底以8334万元底价拿下地块，并将商业部分从ICC环贸广场（2011年）升档为IFC国金中心（2016年）——新鸿基旗下最顶级的综合体系列，直言“参考上海国金中心商场的成功经验”。预计今年下半年开业，南京IFC国金中心商场是新鸿基在中国的第三个项目，大陆的第二个 IFC项目（另外两家IFC分别位于香港、上海）。目前签约的品牌包括：Chaumet、Prada、Giorgio Armani、De Beers、MIKIMOTO、Boucheron 等。

富于在地特色的时尚潮流商业体涌现
伴随“在地化设计”、“城市更新”等概念的成熟，更多因地制宜和融入本土元素打造的新一代商业体开始涌现。

在新一批即将开业的南京时尚潮流商业体中，也随处可见“六朝古都、十朝都会”、“沉稳大气中带着江南的秀美”、“老城区随处可见的法桐树”、“云锦等传统纺织品”...等具有代表性的南京元素。

华润置地在南京的第一个天地系商业产品——南京万象天地，预计于今年9月开业。作为一个开放式的商业街区，南京万象天地与其所在的秦淮区的老城区更新紧密相连，同时能够覆盖夫子庙和新街口两大商圈。

秦淮区是金陵文化的起源，有着秦淮灯影、江南贡院、三山街等知名景点。也因此，南京万象天地最后选择将仿古建筑定位主力，与三山街的历史建筑形态相呼应。例如：内部道路规划上，在保留历史街巷的基础上，利用黑簪巷和弓箭坊等原有街道来划分商业建筑区域和形态，形成围合式古商业集市的城市形态。本次万象天地中，还包括了一幢原址建于光绪二十一年的老宅 “云章公所”，这里也是清末的中国“四大名锦”之首——云锦制造业的行会。

业态规划方面，项目将围绕“南京潮流时尚生活地标”、“全球热门餐饮南京至高”、“潮流品牌首发第一站”为目标，打造南京全新生活的国际时尚商业综合体，最终，10.4万平方米的商业建筑中容纳了286个品牌。

临城南河边，河流支线从整个项目穿过，不远处就是绿水湾湿地公园，“河谷绿洲”自然而然成为砂之船（南京江北新区）超级奥莱的灵感来源。

预计今年12月开业，目前正在装修的砂之船（南京江北新区）超级奥莱采用绿植景观、开放式空间等设计，不仅融入了河谷、灯塔、梯田等元素，还特别将云锦、编织等南京特色纳入设计中。

据砂之船（南京江北新区）超级奥莱官方微信号信息，这将是一座融合古都风味、时尚名品、趣活体验的多元化艺术奥莱。该项目由两栋高层写字楼及酒店式公寓及一栋商业楼组成，其中商业部分旨在打造江苏首座拥有河谷与绿洲结合的“轻奢”奥莱。这也是是砂之船集团在南京的第二个项目。

业态方面，采用A*(1+N)*DT的商业模式——“1” 以国际品牌、国内知名品牌为主，“N” 以超级运动、超级儿童及餐饮和生活方式为主，共计有350+品牌入驻。

南京缘何吸引奢侈品牌？

人均消费、地理优势、年轻消费者...

商业活力、年轻客群、收入水平等，都是南京获得时尚和奢侈品牌青睐的重要因素。

南京市委市政府新媒体平台“南京发布”今年2月的文章《这项指标，全国第一！》中指出：2021年，南京市社会消费品零售总额7899.41亿元，位居全国第八。

引人瞩目的是，南京人均社会零售消费额高达 8.48万元，超越“北上广”位列全国第一“，也是全国唯一一个人均消费超过8万元的城市。”

文中还指出：目前，南京市消费市场已辐射南京都市圈3500万人，每年接待游客近1.5亿人次。据统计，新街口商圈年销售额有四成左右来自于南京都市圈城市。

南京市统计局公布的数据显示，2022年第一季度：

社会消费品零售总额同比增长0.2%至2112.21亿元，是江苏省13个城市中唯二突破2000亿元的城市之一，总额位列第二，仅次于苏州；

全体居民人均可支配收入（季报）同比增长5.8%至2.16万元，其中城镇居民人均可支配收入同比增长5.7%至2.34万元。

此外，南京所处的地理位置，也使得其有更高的可拓展性和增长潜力。南京是长江下游唯一横跨南北的城市，位于长江与京沪的纵向和横向交界，即“承东启西，联结南北”，是中国东部地区重要的交通枢纽和通讯中心。

尽管上海分流了部分江苏的高端消费，但南京依然吸引和积聚了江苏本地和周边省份的重要消费力量。目前，以南京为核心，地跨苏皖两省的南京都市圈已经成型，涵盖南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖等多个城市。

更值得关注的是，南京拥有众多的高等院校——本科高校共有34所！

Z世代的大学生甚至更为年轻的一代，正在成为中国奢侈品消费市场的主力。这些生长于更为富裕和开放环境中的消费群体，对流行趋势了如指掌，一定程度上也将为南京的时尚和奢侈品消费“添砖加瓦”。