近日，太古地产发布2020年度业绩报告。尽管2020年的“黑天鹅事件”对商业地产来说是一个不小的挑战，但从太古地产的业绩报告来看，其表现依然可圈可点。尤其内地零售方面表现相对突出，太古地产表示，2021年将继续扩大内地投资。

业绩冰火两重天

在消费者心中，太古地产一直是高端购物中心的代表，大牌云集、体验业态丰富、设计前卫时尚，让消费者趋之若鹜。从太古地产业绩报告来看，零售物业为其带来了可观收入。

报告显示，2020年，太古地产在内地的整体投资物业组合的租金收入为28.62亿港元，同比增幅为3%；零售投资物业组合租金收入为24.91亿港元，同比增幅为5%；太古地产在中国内地应占整体零售销售额上升10%，而2020年下半年则上升29%。零售方面的表现相对突出。

太古地产表示，2020年初的新冠肺炎疫情对其在中国内地的零售投资物业造成不利影响，但从2020年3月开始，客流和零售销售额（尤其是钟表、珠宝和其他奢侈品）大幅回升。

按具体项目来看，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇出租率分别为99%、100%、98%、95%及95%；销售额分别为-18%、36%、-12%、6%及15%。

此外，太古地产在香港零售物业的租金收入为24.41亿港元，与2019年基本持平。

不过零售物业的超强表现依旧没能拯救太古地产的业绩。投资物业和酒店业务出现大幅亏损，致使太古地产交出近年最差成绩单。

年报显示，毛利方面，2020年，太古地产投资物业估值亏损44.65亿港元，同比下跌220.03%；酒店业务的亏损较2019年的0.62亿港元进一步扩大为3.1亿港元，已连亏多年。

报告显示，2020年太古地产实现收入133.08亿港元，同比下跌6.43%；归母净利润40.96亿港元，同比下跌69.49%。值得注意的是，这是自2017年高速增长后，太古地产连续第三年业绩下跌。

零售战略生效

由于国内消费大幅增加，太古地产位于中国内地的五个商场迅速复苏。太古地产行政总裁白德利表示，经过多年经营，太古地产内地五个商场项目已经达到不同成熟度，这使得太古和太古地产在消费者、当地政府眼里成为了强有力的品牌，也证明了集团在一些大城市里营运以零售为主导的商场的战略是对的。

即便是受新冠肺炎疫情影响的2020年，太古地产内地项目也在积极调整，满足消费升级，促进客流复苏。

如今消费者对于个性化的诉求越来越强，相对标准化的品牌竞争力越来越弱，商场需要个性化的品牌来吸引消费者。

2020年太古地产通过引进首店、旧店翻新等进行一系列的品牌调整。在强势的品牌矩阵下，其客流复苏情况大为好转。上海兴业太古汇引入超过20家中国首店和30多家上海首店；成都远洋太古里2020年引进的香奈儿鞋履精品店、山本耀司及「上下」都是中国内地西南地区的第一间店铺。

可以说品牌首店对于消费者的号召力很高，引入首店越多也意味着商场本身的品牌影响力更强。除了引进首店外，太古内地商场项目也注重非首店品牌在店铺结构和概念上的创新。上海兴业太古汇和三里屯太古里相继打造了Nike Live邻里体验店，打出“本地化、社群化和数字化”的新零售概念。

在保持品牌汰换的前提下，太古内地商场项目更注重社区营造，从硬件环境到体验场景，每一个太古项目都形成了自身独有的标签。在硬件环境上，三里屯太古里与成都太古里通过建筑结构的打造，为消费者带来更好的体验空间。如街道上的喷泉、树木、艺术品、座椅等都经过精心设计，让人们感觉更舒适美好。

在体验场景的营造上，太古引进了展览、集市、街头表演等。如成都远洋太古里积极探索城市空间和城市中心的创造性发展，推出“留步·耍起”大型主题活动，联手英国设计公司保罗·考克塞兹工作室首次在国际范围展出“Please Be Seated（请就座）”大型公共艺术装置。北京颐堤港则推出“这！就是街舞”舞燃颐夏、花植生长体验展-秘境仙踪、“哈利·波特的魔法假日”等一系列主题活动，与消费者形成了良好的互动关系。

太古地产内地商场通过创新业态布局和特色商业运营模式，成功打造了属于其自身的经典商业名片形象。

据四川省连锁商业协会统计，2020年成都远洋太古里销售额达73亿元。太古地产官方披露，广州太古汇在2021年元旦创下开业近十年以来的历史第二高单日客流记录，并出现奢侈品排队购买现象。

扩大内地投资

虽然太古地产的业务目前涉及了美国、新加坡、雅加达、越南和中国，但太古公司兼太古地产主席施铭伦表示，未来太古地产的业务还是以大中华区为主。对于进一步细分市场，白德利提及，虽然集团基地仍然是香港，但公司对于内地及香港的投资比例仍未有明确目标，但会同时积极在两地寻找投资机会。

对于2021年内地零售市场的展望，太古地产在年报中给出了相对较高的预期，将积极发掘更多新项目，继续扩大内地投资。

太古地产于2020年12月公布与远洋集团合作发展北京颐堤港扩建项目，进一步将颐堤港打造成为首屈一指的休闲商业地标，总楼面面积约39万平方米（不包括停车场），计划分两个阶段于2025年底及2027年落成。

上海前滩太古里也即将与大众见面，据太古地产介绍，这将是太古旗下数码技术最先进的购物商场，并聚焦Wellness理念。据悉，上海前滩太古里约12万平方米，有200多家店铺，是太古在上海的第二个项目，也是中国内地第三个太古里项目，目前出租率为77%。项目已于2020年12月竣工，计划于2021年下半年试营业。

此外，北京三里屯太古里的零售延伸部分北京三里屯太古里雅秀大厦正在翻新中，该项目面积约3万平方米，预计于2021年完工。

从目前太古地产的发展来看，除了大举投入内地市场外，集团过去两三年还出售了约450亿元非核心资产。在外界看来，太古地产有意将核心业务迁离香港。对此施铭伦表示，太古地产并非将业务重心迁离香港。这部分主要为老旧资产，达40年以上，出售令公司有良好现金流，在优化资产结构的同时，也可加大投资核心资产。

他还提到，集团目前正重建太古坊二座，也正计划如何发展第三座，同时会着眼香港住宅物业组合发展计划，除了刚推出的湾仔星街项目外，未来将推进黄竹坑及柴湾住宅项目。此外，未来将有数幅金钟及中环地皮推出，集团会聚焦有关土地。